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Básico FIIs

O que são FIIs

São fundos voltados para o mercado imobiliário que realizam a captação de recursos, por meio de cotas vendidas aos investidores, e usam esse valor para adquirir e comercializar empreendimentos imobiliários, como shoppings, edifícios comerciais, agências bancárias, títulos ou recebíveis, etc.

Os fundos são administrados por um profissional, juntamente com instituições financeiras, e o ativos adquiridos, como qualquer outro imóvel, tendem a gerar um retorno como, por exemplo o aluguel mensal.


Como funcionam?

O que é buscado quando se investe em FIIs, é alocar seus recursos em um fundo que gere receita. Geralmente, isso depende da qualidade da gestão do administrador do fundo, que precisa fazer as análises corretas antes de comprar, vender ou alocar ativos e, assim, garantir uma boa rentabilidade aos seus cotistas.

Depois de pagar todas as despesas, os fundos são obrigados a distribuir 95% do lucro líquido aos seus cotistas semestralmente e costumam pagar dividendos mensalmente, permitindo que o cotista tenha uma renda mensal.

95% do lucro líquido é distribuído semestralmente entre os cotistas.

Portanto, ao comprar as cotas, o cotista passa a ser “sócio minoritário” do fundo e começa a receber uma remuneração proporcional ao tamanho do seu investimento, além de não arcar com as obrigações de manutenção, como ir atrás de locadores, validar contratos, efetuar o pagamento de despesas, entre outros.

Em resumo, é possível lucrar com FIIs de duas maneiras:

  1. por meio do pagamento de proventos ou
  2. devido à valorização das cotas, caso os empreendimentos pertencentes ao fundo se valorizem e aumentem seu valor de mercado.

Tipos de Fundos Imobiliários

Fundos de Renda

Fundos de tijolo voltados para renda, que são aqueles que compram empreendimentos já construídos, têm como objetivo explorar comercialmente um empreendimento e usufruir do fluxo de aluguéis provenientes do mesmo.

Os fundos podem ter como foco diversos tipos de empreendimentos, como: lajes corporativas, hospitais, shoppings, ativos logísticos ou híbridos, como fundos de ativos mistos e fundos de fundos.

Essa classe de ativos também está sujeita aos impactos e incertezas da economia real. Uma recessão econômica, por exemplo, pode facilmente afetar a taxa de ocupação do imóvel, elevando sua vacância (espaços vagos no edifício), reduzindo o preço do aluguel e, consequentemente, a rentabilidade do fundo.

Fundos de Títulos e Valores Mobiliários

A composição desses fundos costuma ser concentrada em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), que podem ser indexados a um índice de preços (IPCA, IGP-M, entre outros) ou pós-fixados, ou seja, atrelados ao CDI.

Se forem indexados à inflação, o título estará sujeito à riscos de mercado, como expectativas e movimentos nos juros/inflação, e poderá reagir a essas oscilações.

Há também o risco de crédito inerente a essa classe de FIIs. Quanto melhor for o perfil de risco dos devedores (títulos) e sua estrutura de garantias, mais conservador o fundo será e, consequentemente, menor o retorno esperado.

Tratam-se de títulos de renda fixa que pagam juros periódicos. Logo, o lucro desses fundos vem do recebimento desses juros e, eventualmente, da venda antecipada dos títulos.

Híbridos

Nesta classe, se enquadram os fundos que possuem uma carteira mista entre empreendimentos imobiliários, títulos imobiliários ou até mesmo cotas de outros FIIs. Da mesma forma, os riscos envolvidos vão depender da maneira como a carteira de ativos é composta.

São poucos os fundos que adotam uma estratégia mista. Alguns fundos de fundos acabam sendo enquadrados como híbridos por possuírem exposição em recebíveis imobiliários, mas ficam majoritariamente concentrados em cotas de outros FIIs.


O que Avaliar?

Vacância

A taxa de vacância, que é o volume de espaço vago nos empreendimentos pertencentes ao fundo, é um ponto fundamental para avaliar antes de comprar cotas de FIIs. Isso porque, quanto menor a taxa de vacância, maior os rendimentos pagos aos seus cotistas.

O ideal é avaliar a taxa de vacância do fundo por um longo período, assim, é possível ter uma visão geral sobre o desempenho do ativo em momentos de alta e de baixa do mercado.

Taxas de administração do fundo

Todo fundo imobiliário é gerenciado por um gestor profissional que cobra uma taxa de administração por isso.

Antes de comprar cotas de um determinado fundo, o indicado é verificar no relatório do fundo qual a porcentagem dessa taxa sobre o valor total e líquido do patrimônio e sobre a receita do aluguel.

Dividend Yield

Considerar o Dividend Yield, que é o retorno anual de dividendos pagos aos cotistas, também é importante para alinhar suas expectativas ao resultado que o fundo, de fato, poderá entregar.

Porém, é essencial avaliar o DY juntamente com outros fatores, já que pode acontecer de um fundo ter Dividend Yield alto, mas estar pagando esse valor por um prazo determinado ou não ter consistência na geração de caixa.

Valor Patrimonial do Fundo

Valor patrimonial diz respeito ao patrimônio líquido do fundo (Ativos – Passivos). Nos casos de fundos de tijolo, uma empresa especializada é contratada para fazer um laudo de avaliação e determinar quanto vale cada ativo. No caso de fundos que possuem ativos líquidos, é considerado o último valor dos ativos negociados em bolsa ou mercado de balcão organizado.

Nem sempre o valor patrimonial fica acima do valor de mercado, em anos de recuperação econômica, o valor patrimonial costuma ficar abaixo. Até porque as avaliações são feitas uma vez por ano. Logo, demora até a empresa avaliadora revise suas premissas.

Área Bruta Locável

Também vale a pena prestar atenção na Área Bruta Locável (ABL), que é a área total disponível para locação dos empreendimentos de determinado fundo, já que, é por meio dela, que o preço do m² é calculado.

Valor por m² do aluguel

Por meio do valor por m² do aluguel é possível verificar se o valor da locação está compatível com os valores de empreendimentos do mesmo segmento e na mesma região.

Fundos com empreendimentos que tenham o valor por m² do aluguel bem mais caros do que os praticados na mesma localidade, possivelmente correm o risco de sofrer com vacância elevada.

Cap Rate

Calcular a métrica Capitalization Rate, que em português significa taxa de capitalização e equivale a taxa de retorno que um empreendimento imobiliário proporciona por meio de sua renda, é válido para descobrir qual o retorno que os ativos do fundo escolhido estão gerando.

Para descobrir a porcentagem de Cap Rate de um fundo, basta dividir o resultado operacional do fundo pelo valor da propriedade.


Como Negociar FIIs

As operações devem ser intermediadas por uma corretora e realizadas por meio do home broker ou da mesa de negociação.

As cotas de FIIs são negociadas na Bolsa de Valores, a B3. Isso significa que você irá negociar de forma segura, pois os negócios são transparentes e a Bolsa estabelece parâmetros para evitar manipulação dos preços.

Ao entrar no home broker, você escolhe o fundo que deseja comprar, por meio de seu código de negociação, que pode ser encontrado na página de FIIs listados na BM&F Bovespa, clicar na opção de compra, inserir o preço que deseja pagar pela cota e, em seguida, enviar a ordem.

Já para vender suas cotas, basta selecionar a ordem de venda ao invés da de compra e realizar o mesmo processo.


Gestão dos Fundos

Todo fundo imobiliário possui um administrador, que é responsável por gerenciar, acompanhar o mercado e realizar todas as compras e alocações necessárias.

Para gerir o fundo, cada gestor recebe uma remuneração fixa (taxa de administração) ou, em alguns casos, uma remuneração variável (taxa de performance) acordada com os cotistas.

Deveres do administrador: - Decidir sobre os bens que farão parte do FII;

  • Realizar a análise das melhores oportunidades do setor;
  • Cuidar de todas as obrigações: contas administrativas, contratos de locação,
  • Repasse de rendimentos, despesas de publicidade;
  • Manutenção dos ativos;
  • Informações periódicas do fundo, como balanços e relatórios;
  • Gastos com auditor/consultoria independente.

Por que negociar FIIs?

Negociar Fundos de Investimento Imobiliário é uma das maneiras mais simples de se investir em imóveis.

Isso porque, a diferença de comprar cotas de Fundos Imobiliários ao invés de investir em um imóvel físico, é que eles podem ser negociados em Bolsa, diretamente do Pit de Negociação, com menos burocracia e uma liquidez muito maior.

Eles também podem ser considerados aplicações em Renda Variável, já que os preços são cotados minuto a minuto durante os pregões. Ou seja, o trader pode diversificar sua carteira investindo em cotas de Fundos Imobiliários e, assim, reduzir seus riscos e proteger seu patrimônio.


Imposto de Renda para FIIs

Os rendimentos mensais dos investimentos em Fundos negociados em bolsa são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas que detenham até 10% de participação em um FII com, no mínimo, 50 cotistas.

Porém, diferentemente das ações, que não sofrem tributação em operações de até R$ 20 mil reais, caso o investidor decida vender suas cotas de FIIs, deverá pagar 20% de imposto de renda sobre o ganho do capital, independentemente do valor.


Vantagens em negociar FIIs

  • É possível começar com pouco capital como, por exemplo, R$100,00. Para comprar um imóvel, muitas vezes o investidor necessitaria arcar com elevado montante para aquisição do mesmo;
  • Menos burocracia e menores custos na comparação com o investimento tradicional;
  • Possibilidade de auferir renda acima do CDI;
  • Recebimento mensal de proventos líquidos de Imposto de Renda;
  • Além dos ganhos com proventos, é possível obter ganho de capital, por meio da valorização do ativo;
  • Liquidez: caso necessite vender suas cotas, efetue a venda pelo Home Broker; Possibilidade de diversificação da carteira de investimentos; Gestão profissional;
  • Volatilidade controlada. Por isso é o investimento em renda variável preferido dos investidores conservadores.


fundos_imobiliarios/basico/inicio.txt · Última modificação: 09/01/2023 11:57 por schillerapp